Apr 22, 2022 | Privates Baurecht

Vorsicht bei „Grunderwerbsteuersparmodellen“

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den Kaufnebenkosten und ist leider finanziell nicht gerade unerheblich. So beträgt diese ja nach Bundesland, in dem das Kaufgrundstück liegt, zwischen 3,5 % und 6,5 % des Grundstückskaufpreises.

Aus diesem Grund überrascht es nicht, dass immer neue Konzepte entwickelt werden, um die Kaufnebenkosten zu schmälern. Geringere Beurkundungskosten sowie Ersparnisse bei den Grundbuchkosten sind von großem Interesse für Käufer.

Eine der gängigsten Konstruktionen besteht darin, dass bei Immobilienkäufen von Bauträgern lediglich der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet wird. Über die Errichtung der Immobilie wird dann ein privatschriftlicher Werkvertrag abgeschlossen, der als solcher nicht beurkundungspflichtig ist.

Somit wird ein einheitlicher Erwerbsvorgang aufgespalten in zwei voneinander getrennte Vertragswerke. Die Probleme, die hierdurch entstehen, sind jedoch leider nicht unerheblich:

Die Aufspaltung eines einheitlichen Erwerbsvorgangs kann zur Unwirksamkeit beider Verträge führen, da die gesetzlich vorgesehene Beurkundungspflicht für Immobilienkaufverträge umgangen wird.

Diese Gefahr besteht nicht nur dann, wenn Bauträger und Grundstücksveräußerer identisch sind, sondern bereits dann, wenn der Grundstücksverkäufer in irgendeiner Form dem Bereich des Bauträgers zugerechnet werden muss. Die Tatsache, dass ein Grundstückskäufer dieses Grundstück nur erwerben kann, wenn er in diesem Zusammenhang mit dem Bauträger einen Bauvertrag abschließt, ist hierfür ein erstes Indiz. Des Weiteren hätte der Käufer ohne diesen Bauvertrag das Grundstück nicht gekauft. Beweis lastig ist hierbei auch die relativ enge zeitliche Abfolge zwischen dem Abschluss des Werkvertrages und dem Erwerb des Grundstücks.

Die genauen Auswirkungen der Unwirksamkeit beider Verträge sind schwer einzuschätzen. Jedoch bleibt zu sagen, dass Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln an der Immobilie nicht durchsetzbar sind, da es aus bekanntem Grund nun keinen Bauvertrag mehr gibt.

Hinzu kommt, dass die Makler-Bauträgerverordnung (MaBV) nur bei einem einheitlichen, beurkundeten Bauträgervertrag Anwendung findet. Diese sieht wirksame Schutzvorkehrungen für den Käufer vor, findet jedoch bei privatschriftlichen Bauverträgen leider keine Anwendung. Dies wirkt sich vor allem dann aus, wenn der Bauträger beispielsweise wirtschaftliche Probleme hat, das Bauvorhaben fertig zu stellen und der Käufer feststellt, dass er zu hohe Vorauszahlungen geleistet hat. Dem würden die Schutzmechanismen der MaBV entgegenwirken. Bei der oben beschriebenen „Aufspaltungskonstruktion“ greifen diese Schutzbestimmungen der MaBV allerdings nicht.

Autor: Finn Streich

Rechtsanwalt und Partner

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